Vous êtes propriétaire bailleur et vous envisagez de vendre votre propriété ? Vous avez deux solutions : attendre l’expiration du bail locatif pour donner congé à votre occupant, ou mettre votre bien sur le marché alors qu’il est encore occupé. Cette seconde solution est la plus avantageuse, car vous n’avez pas à patienter pour que le bien soit libre. Mais vendre un appartement occupé à Chartres suppose de prendre plusieurs règles en compte.
Vendre un appartement occupé à Chartres, ça veut dire quoi ?
Le fait de vendre un appartement occupé à Chartres en revient à proposer à la vente une propriété occupée par un locataire, avec un bail locatif en cours. C’est une solution avantageuse à plusieurs niveaux :
- Pas besoin d’attendre l’échéance du bail (jusqu’à 3 ans si vous venez de signer) ;
- Pas besoin de donner congé à votre locataire, avec les risques que cela comporte (si vous ne le faites pas dans le délai imposé – six mois au moins avant la date butoir – vous devez attendre jusqu’à la prochaine échéance !) ;
- Les loyers continuent de tomber jusqu’à ce que la vente soit conclue et la propriété transférée ;
- Toutes les démarches de fin de location seront prises en charge par le nouveau propriétaire (état des lieux de sortie, rendu du dépôt de garantie, etc.).
En outre, la vente d’un logement occupé n’est pas bien différente de la vente d’un bien vide, à ceci près que l’acheteur doit (évidemment) être mis au courant de la situation. Nous allons voir qu’il y a toutefois quelques règles à connaître.
Comment vendre un logement occupé ?
Votre locataire doit être irréprochable
Si vous rencontrez des problèmes avec votre locataire, cela peut compliquer votre projet consistant à vendre un appartement occupé à Chartres. Par exemple…
- Un locataire qui n’est pas en règle (pas de papiers, pas de titre de séjour, etc.) ;
- Un locataire qui ne respecte pas les règles de location essentielles (impayés de loyers, défaut d’assurance, troubles de voisinage…).
Aucun acheteur n’aura envie de se coltiner un locataire peu sérieux.
A ce titre, n’oubliez pas que votre location, elle aussi, doit être en règle !
Le contrat de location ne change pas
Vous pouvez d’emblée rassurer votre locataire : malgré le changement de propriétaire, rien ne va changer pour lui. Le fait de vendre un appartement occupé à Chartres ne modifie en rien le contrat de location établi en amont. La durée du bail est maintenue, et le nouveau propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans le cadre défini.
Seule différence importante : l’éventuel garant est libéré de son engagement.
Le prix du logement risque de subir une décote
Notez que vendre un appartement occupé à Chartres est souvent synonyme de décote à appliquer au prix de cession. Mais tout dépend de la situation :
- L’acheteur souhaite procéder à un investissement locatif et compte proroger le bail du locataire une fois celui-ci arrivé à terme ? Vous pouvez rester sur le prix affiché, car l’acquéreur n’est pas handicapé par la présence d’un occupant. Au contraire, c’est une excellente chose pour lui : pas besoin de chercher un locataire, il touche des loyers immédiatement, etc.
- L’acheteur veut attendre que le logement soit libre pour l’habiter lui-même ou pour le louer à quelqu’un de sa connaissance ? Les choses se compliquent, car une décote s’applique en fonction du temps qu’il reste avant la fin du bail. Comptez entre 10 et 20 % de baisse de prix.
L’idée, c’est donc de trouver un acheteur dont le projet d’investissement corresponde à la situation de votre bien.
Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas
Dans le cadre d’une vente de logement occupé, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. Vous êtes libre de mettre le bien sur le marché sans avoir à proposer à votre locataire de se porter acquéreur en premier. Il en est de même pour les délais imposés pour libérer les lieux, étant donné que le contrat de location sera transféré au nouveau propriétaire.
La taxe sur la plus-value doit être prise en compte
Enfin, n’oubliez pas que vous n’échapperez pas à la taxation sur la plus-value lors de la revente. Le fait de vendre un appartement occupé à Chartres suppose que le logement n’est pas votre résidence principale. Jetez un oeil à cet article pour en savoir plus.
