Contrairement à ce qu’on peut penser, vendre un bien immobilier, ce n’est pas si simple ! Au-delà des nombreuses questions qui peuvent se poser avant de mettre un logement sur le marché (questions recensées ici), il existe de nombreux paramètres administratifs et légaux à prendre en compte. La servitude en droit immobilier en est un exemple : elle est susceptible d’impacter la valeur de votre propriété. Si vous prévoyez de vous lancer dans une vente immobilière à Chartres, il est donc impératif de connaître la notion de servitude et de savoir à quoi vous en tenir. Focus.
Servitude en droit immobilier : définition
Selon les articles 637 et suivants du Code civil, la servitude, en droit immobilier, est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien immobilier au profit d’un autre propriétaire ou d’une institution.
Une servitude est légale, naturelle ou conventionnelle car issue d’une convention signée entre deux propriétaires. Sa durée est fixée à 30 ans d’usage continu, sauf si elle perd sa raison d’exister (la propriété a été détruite) ou si les propriétaires concernés ont établi une durée différente dans leur convention.
Pour mieux comprendre, considérez les choses :
- Du point de vue du fonds dominant, selon lequel une servitude en droit immobilier prend la forme d’une autorisation d’utiliser une propriété qui n’est pas la sienne. Le fonds dominant est donc celui qui profite de la contrainte.
- Du point de vue du fonds servant, selon lequel une servitude est une charge imposée à un bien immobilier au profit d’une ou de plusieurs propriétés voisines, aux dépens du propriétaire du bien concerné. Le fonds servant est donc celui qui supporte la contrainte.
La double conséquence d’une servitude sur votre vente immobilière à Chartres
La servitude est toujours reliée au bien immobilier concerné, et non pas au propriétaire dudit bien. À ce titre, elle est « cédée » avec le bien et passe du vendeur à l’acheteur. Dans le cadre de votre vente immobilière à Chartres, il faut donc prendre en compte deux conséquences :
- Vous devez informer les acheteurs potentiels de toute servitude en droit immobilier imposée à votre bien (appartement, immeuble, maison ou terrain). Les conditions de servitude doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
- Vous devez prendre en compte l’impact d’une éventuelle servitude sur la valeur de votre logement durant son estimation. Car il peut s’avérer plus difficile de valoriser son emplacement lorsqu’une servitude naturelle ou légale pèse sur le bien. Par exemple, une maison en contrebas d’une pente qui doit supporter l’écoulement des eaux pluviales verra sa valeur baisser, même si elle est idéalement placée pour cent autres raisons.
Les types de servitudes à connaître
On distingue plusieurs types de servitudes en droit immobilier. Voici les principales :
- La servitude de passage. Si une propriété ne jouit pas d’un accès à la voie publique, il existe une servitude de passage sur une propriété voisine. Un voisin peut être amené à utiliser une partie de votre propriété pour accéder à la voie publique ; il n’a aucun droit dessus, mais il devient responsable de son entretien. Pour vous, en tant que fonds servant, vous ne pouvez vous opposer à cette servitude, seulement demander une indemnisation proportionnelle au dérangement occasionné.
- La servitude de vue. Elle impose des distances minimales à respecter pour séparer les ouvertures des constructions, dans le but de préserver l’intimité des occupants, comme dans le cas de deux immeubles accolés. Elle concerne les fenêtres, les portes-fenêtres, les velux, les balcons et les terrasses. Les distances imposées diffèrent selon que la vue est droite (au moins 1,90 m) ou oblique (au moins 60 cm).
- La servitude publique. Le propriétaire a l’obligation de laisser le passage vers un bord de mer ou un étang public.
- La servitude naturelle. Les propriétaires doivent supporter la conséquence d’une situation naturelle. Comme l’écoulement des eaux de pluie qui touche une maison en contrebas.
- La servitude de travaux, aussi appelée « tour d’échelle ». Elle autorise un voisin à installer sur votre propriété un équipement (échelle, échafaudage) le temps de réaliser des travaux sur son bien. Elle est issue exclusivement d’une convention signée entre des propriétaires qui précise la nature des travaux, les dates de début et de fin, les horaires durant lesquels le fonds dominant peut intervenir, ainsi que la zone occupée (pas plus de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux).
Rapprochez-vous de la mairie pour vérifier si une servitude grève votre bien, et si cela peut impacter de près ou de loin votre projet de vente immobilière à Chartres.
