Avant de vendre un bien immobilier avec un bail locatif en cours, vous devez respecter un cadre légal strict. En effet, vous ne pouvez pas décider de mettre votre logement sur le marché à n’importe quel moment : il faut attendre la fin du contrat de bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour vente et le préavis du locataire avant de vous lancer dans une transaction.
Congé pour vente et préavis du locataire, que doit faire le bailleur ?
La procédure à respecter pour un congé pour vente et le préavis du locataire a été profondément remaniée par la loi ALUR de 2014.
Les conditions à respecter
Un bailleur qui veut vendre un logement à Chartres occupé par un locataire doit connaître les délais et les conditions à respecter pour donner un congé pour vente :
- Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que lorsque l’échéance du bail est proche. L’occupant doit être averti au minimum 6 mois avant la fin du bail.
- Il est nécessaire de justifier le congé par des motifs « sérieux et légitimes », comme une mise en vente.
- Si vous achetez un logement en location, vous devez attendre le premier renouvellement du bail en cours pour donner un congé pour vente et le préavis du locataire. En clair, la revente du logement ne peut se faire avant le renouvellement ou la reconduction tacite du bail en cours (au moins une fois).
Le préavis du locataire demeure inchangé et est au minimum de 6 mois.
La vente d’un logement avec un bail en cours est donc à anticiper. Si vous laissez passer la date limite pour donner congé, il faut attendre la prochaine échéance.
Donner le congé pour vente
Le locataire peut recevoir le congé pour vente par huissier, en courrier recommandé avec accusé de réception ou par remise en mains propres (avec signature d’un émargement ou d’un récépissé).
Le courrier doit mentionner la date d’échéance du bail et le motif du congé. Il précise également que l’occupant peut se porter acquéreur du bien.
Le droit de préemption de l’occupant
Le locataire d’un bien immobilier bénéficie d’un droit de préemption pour le logement en vente. Le vendeur est donc dans l’obligation de lui proposer d’acheter le bien. Pour que l’occupant puisse exercer ce droit, la lettre de congé contient un descriptif du lot et le prix de vente.
L’occupant doit répondre favorablement ou non à la proposition du vendeur dans les deux mois qui suivent la réception de l’offre. L’absence de réponse est considérée comme un refus.
Si le locataire accepte la proposition du vendeur, le reste de la transaction se déroule de façon classique.
En cas de refus, il doit quitter l’habitation à l’échéance du bail, à la date indiquée dans la lettre de congé.
Vendre un logement occupé : quelles sont les autres obligations ?
Vous êtes soumis aux mêmes obligations que pour une transaction traditionnelle, que l’acheteur soit l’occupant ou non. Le vendeur doit ainsi faire réaliser des diagnostics techniques obligatoires, signer une promesse ou un compromis de vente puis signer le contrat de vente définitif devant notaire.
Un conseil, faites estimer votre logement avant le congé pour vente. Le prix proposé à l’occupant doit en effet être cohérent avec le marché immobilier. Si vous cédez votre logement à un prix inférieur à ce que vous avez proposé à votre locataire, ce dernier peut se retourner contre vous au motif que votre offre était intentionnellement trop haute.
En résumé, réussir la vente d’un logement en location nécessite de respecter les délais et la procédure de congé pour vente et préavis du locataire. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui connaît les règles à respecter pour vendre rapidement et au meilleur prix.
